Muitas pessoas acreditam que não existe prazo de validade para realizar a cobrança de taxas de condomínio em atraso. Entretanto, isso não é verdade.
A dívida de condomínio prescreve após o período de cinco anos.
Porém, a regra nem sempre foi assim. Antigamente, muitos juristas acreditavam que a dívida de condomínio deixava de valer apenas após dez anos. Em outras palavras, o condomínio tinha o direito de cobrar a dívida de cotas condominiais vencidas há uma década.
Esse pensamento era baseado no artigo 205 do Código Civil. A cláusula era voltada para dívidas que não são abordadas pela lei, portanto recebem uma prescrição genérica de dez anos. Isso ocorreu pois a dívida condominial ainda era um tópico bastante particular e pouco analisado e abordado pelo sistema jurídico.
Contudo, uma ação julgada no Rio de Janeiro em 2011 teve papel fundamental para a alteração do prazo de prescrição. Na época, um condomínio carioca moveu um processo contra um morador que não pagava a taxa mensal desde junho de 2001. Ou seja, esse condômino estava com dez anos de dívida de condomínio nas costas.
Na época, o morador alegou que a dívida não poderia ser cobrada pelo condomínio porque já havia prescrevido. Apesar do apelo, a argumentação não foi considerada válida e consequentemente o caso foi negado em primeira instância.
Por causa disso, esse condômino resolveu entrar com um Recurso Especial no Superior Tribunal de Justiça (STJ). E então o caso foi julgado novamente. Desta vez, quem ficou responsável pelo processo foi a ministra Nancy Andrighi.
Ao analisar o caso, a ministra considerou que dívida de condomínio não poderia ser julgada a partir do artigo 205, o com prescrição de dez anos. Como base, Nancy Andrighi definiu que:
A taxa condominial deveria ser considerada uma dívida líquida. Isso quer dizer que ela é uma despesa que é uma obrigação certa. É algo que sempre terá um valor semelhante e será cobrado na mesma época.
A taxa condominial também é um instrumento particular, privado ou público, onde conste a expressão. Ou seja, isso remete ao fato de que o valor do condomínio é aprovado pela Assembleia Geral.
Assim sendo, a ministra chegou a decisão de que essa ação de dívida de condomínio deveria seguir as normas estipuladas pelo artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil brasileiro. Por sua vez, essa cláusula define que dívidas consideradas como ‘líquidas’ têm prazo prescricional de cinco anos.
Toda essa reviravolta serviu como base para uma análise geral pelo STJ em dezembro de 2016. Desta vez o órgão estipulou como norma que, no caso de taxa condominiais, a dívida prescreve no período de cinco anos.
Deste modo, desde 2016, todos os tribunais do país devem seguir a determinação do STJ. Logo, todos os casos de dívida de condomínio que chegarem à Justiça deverão considerar o tempo de prescrição de cinco anos. A ideia traz benefícios pois evita que casos de cobrança judicial de condomínio tenham decisões conflituosas ao redor do país.
Confira a determinação do STJ em relação ao caso:
“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”
Controlando a inadimplência do condomínio
Porém, isso não quer dizer que o inadimplente pode simplesmente ficar esperando a dívida de condomínio prescrever. Afinal, assim o problema da inadimplência se tornaria ainda mais complicado de resolver. No momento que o condomínio entra com uma cobrança judicial, o prazo da prescrição da dívida deixa de correr.
Em outras palavras, enquanto a ação está correndo na Justiça, o condomínio ainda tem chances de reaver o valor da taxas condominiais atrasadas mesmo que passe os cinco anos.
Cinco anos é um longo período de tempo, mas o síndico não pode dar bobeira. O condomínio não pode demorar tanto assim para agir. O síndico deve ser proativo e entrar com a ação de cobrança judicial antes de a dívida de condomínio prescrever.
Exatamente por isso, é importante que o síndico realize uma boa gestão da
inadimplência e cobre as dívidas de condomínio em dia. De acordo com um levantamento feito pelo Secovi, a inadimplência é um dos principais problemas enfrentados por síndicos e administradores de condomínios. Portanto, não deixe o problema se transformar em uma bola de neve.